1) Vergelijk offertes met het ESIS-document

Vraag bij meerdere banken een ESIS (Europees gestandaardiseerd informatieblad). Zo vergelijk je JKP (totaalkost), vaste/variabele rente, herzieningsmechanisme, kosten en voorwaarden op identieke basis. De ESIS-verplichting komt uit de Belgische wet op het hypothecair krediet. 

2) Drie grote “prijszetters” van je rente

1. Loan-to-Value (LTV) = verhouding lening/waarde. Hoe lager de LTV (bv. 80% i.p.v. 90%), hoe kleiner het bankrisico en doorgaans hoe scherper je rente. De NBB legde sinds 2020 prudente verwachtingen op om hoge-LTV/DSTI/zeer lange looptijden te temperen; banken prijzen die risico’s in.
2. Looptijd & betaalbaarheid (DSTI). Zeer lange looptijden en een hoge last-/inkomensratio verhogen het risico en dus meestal de rente-marge. 
3. Renteformule. Vaste rentes geven prijszekerheid; variabele rentes volgen een referte-index en mogen wettelijk maximaal verdubbelen t.o.v. de startvoet. 

3) Slim beïnvloeden wat je bank ziet

• Eigen inbreng ↑ (LTV ↓): spaar/overbrug slim om tot ≤80% LTV te komen; dit wordt door kredietgevers positief gewaardeerd in het huidige NBB-kader. 
• Looptijd realistisch: kies niet automatisch de maximumduur; een kortere looptijd drukt de risico-opslag (maar let op de maandlast). De NBB monitort zeer lange looptijden expliciet. 
• Energiekaart uitspelen: voor energiezuinige panden of plannen tot renovatie geven banken vaak groene kortingen op de rente. Pers & vergelijkingssites bevestigen dat de voorwaarden per bank verschillen. 
• Combineer met overheidsinstrumenten: Mijn VerbouwLening heeft sinds 4 feb 2025 een 1,5% rente voor energierenovaties; bij aankoop + renovatie bestaat een renovatiekrediet met rentesubsidie (korting t.o.v. marktrente, afhankelijk van eindlabel). 

4) Kosten en valkuilen: pak ze proactief aan

• Dossierkosten zijn wettelijk geplafonneerd: max. €350 (hypothecair), €300 (overbrugging) of €650 samen.
• Vervroegd terugbetalen kan, maar meestal betaal je een wederbeleggingsvergoeding van maximaal 3 maanden interest op het (deel)kapitaal dat je aflost. Houd hiermee rekening als je later wil herfinancieren.
• Bundelkortingen (brand-/schuldsaldoverzekering) zijn gangbaar, maar vergelijk totaal (rente + premies). Je hebt keuzevrijheid in verzekeraar; Wikifin raadt expliciet aan om premies/voorwaarden te vergelijken. 

5) Marktstrategie: zo onderhandel je scherper

1. Shop breed: vraag offertes (ESIS) bij 3–5 banken + 1 kredietbemiddelaar; de kredietmarkt is in 2025 opnieuw dynamisch (Q2 2025: ~55.000 nieuwe leningen; +15,7% j/j zonder herfinancieringen), waardoor concurrentie loont.
2. Spel met vast/variabel: overweeg gemengde formules (bijv. eerst vast, later variabel) of variabel met herziening 5/5/5 als je inkomensgroei verwacht — altijd met zicht op het wettelijke herzieningsplafond en de referte-index. 
3. Onderhandel op meerdere knoppen: naast rente ook op dossierkosten (tot het plafond), schattingskosten, premies, en flexibiliteit (kost herziening looptijd, kost portabiliteit). 

6) Voorbeelden (indicatief)

• Starter met 20% eigen inbreng: LTV ≈ 80%, looptijd 25 j, energiezuinig pand → bank biedt groene korting + lagere risico-opslag t.o.v. LTV 90–95%. (Consistent met NBB-verwachtingen en banken-politiek rond energie.) 
• Renovatie na aankoop: combineer klassieke hypotheek met Mijn VerbouwLening 1,5% voor isolatie/warmtepomp → tot enkele tienduizenden euro’s aan renovatiekapitaal scherper dan via de hypotheek. 

7) Checklist (print & afvinken)