1) Onmisbare basis: erkenning, verzekeringen en code

• BIV-erkenning controleerbaar — Een goede makelaar staat in het officiële BIV-register (naam/BIV-nummer). Zonder erkenning mag men niet bemiddelen.
• Verplicht verzekerd — BIV-leden zijn verzekerd voor beroepsaansprakelijkheid en hebben een financiële borgstelling (collectieve polis). Op documenten en website hoort de verzekeraar en polis te staan.
• Deontologische code — Professionelen volgen het Reglement van Plichtenleer (deontologie) en vallen onder tuchtrecht (klacht & sancties mogelijk).
• Onderzoeksplicht — Een goede makelaar bewijst dossierzorg (eigendomstitel, stedenbouw, attesten) en communiceert helder. Dit is expliciet in de plichtenleer. 

2) Contract & consumentenbescherming: wat je mag verwachten

• 14 dagen herroepingsrecht na het tekenen van de bemiddelingsovereenkomst (ongeacht waar getekend). 
• Exclusieve opdracht: max. 6 maanden (bepaalde duur), met duidelijke opzegregels.
• Maandelijkse rapporteringsplicht op een duurzame drager (o.a. bezichtigingen, reacties). 
• All-in tarief (btw incl.) moet duidelijk staan; er zijn geen vaste/aanbevolen tarieven in België.
• Attestenlijst verplicht (wie vraagt aan, timing, kost — EPC, keuringen, bodem, …). 

3) Publiciteit & dossierkwaliteit: meetbare conformiteit

• EPC-info in élke advertentie (label/score; bij slechte labels ook renovatieverplichting vermelden). 
• Woningpas delen — Sterke makelaars voegen een publieke Woningpas-link toe aan het zoekertje/infomail, zodat kandidaten alle officiële data en attesten zien. 
• Websitevermeldingen — BIV-nummer, ondernemingsgegevens en verzekeraar/polis horen op website & documenten te staan. 
• Antiwitwas (AML) — Degelijke makelaars identificeren klanten en doen risicobeoordelingen; FOD voert actief controles. 

4) Concrete signalen dat je goed zit

1. Transparant intakegesprek: je krijgt een duidelijke opdrachtomschrijving, publiciteitskanalen en grenzen van onderhandelingsbevoegdheid. 
2. Meetbare rapportering: maandelijkse update met KPI’s (views, leads, bezichtigingen, biedingen) en acties voor de volgende weken. 
3. Advertenties op orde: EPC-label/score in de titel/bullets, Woningpas-link in het zoekertje. 
4. Dossierzekerheid: proactieve attestenlijst, stedenbouwkundige info, eigendomstitel gecheckt (onderzoeksplicht). 
5. Correcte vermeldingen: BIV-nummer en beroepsaansprakelijkheid + borgstelling zichtbaar op site/contract. 

5) Vragenlijst voor je selectie

1. Erkenning & verzekering — “Wat is uw BIV-nummer? Kan ik het bewijs van beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling zien?”
2. Contract — “Exclusief of niet? Duur ≤ 6 maanden? Opzeg en verlenging?”
3. Tarief — “All-in (btw incl.)? Welke marketing zit inbegrepen (foto, 3D/VR, portalen, social) en wat zijn extra’s?” 
4. Compliance — “Hoe garandeert u EPC-vermelding en deelt u de Woningpas? Hoe organiseert u AML-checks?” 
5. Rapportering — “Krijg ik maandelijks een status op een duurzame drager, met concrete KPI’s en acties?”

6) Red flags (pas op voor)

• Geen BIV-nummer of niet vindbaar in het officiële register. 
• Website/contract zonder verzekeraar/polis (beroepsaansprakelijkheid) en zonder verplichte vermeldingen. 
• Exclusieve opdracht zonder duidelijke duur/rapportering of zonder attestenlijst.
• Advertenties zonder EPC-label/score of zonder renovatieverplichting waar nodig.
• Geen AML-procedure (geen identiteitscontrole/risico-analyse). 

7) Checklist