- BIV-erkenning: check het officiële register op naam/BIV-nummer. Alleen BIV-erkende makelaars mogen bemiddelen.
- Verzekeringen: een BIV-erkende bemiddelaar heeft verplicht een beroepsaansprakelijkheidsverzekering én financiële borgstelling — extra bescherming voor jou.
- Deontologie: makelaars vallen onder de BIV-plichtencode (regels voor integriteit, bewaargelden, belangenconflict, publiciteit).
- Antiwitwas: de makelaar moet jou identificeren en risico’s inschatten (AML-verplichtingen). Vreemd? Het is wettelijk.
Stap 2 — Contractvoorwaarden die ertoe doen
- Exclusiviteit & duur: bij een exclusieve opdracht is de duur max. 6 maanden (bepaalde duur). Niet-exclusief kan natuurlijk ook.
- Herroepingsrecht: 14 dagen bedenktijd na ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst.
- Tarief: er zijn geen vaste of aanbevolen tarieven in België; alles is vrij te onderhandelen. Vraag all-in (incl. marketing, 3D-tour, foto’s).
- Rapportering: wettelijk minimaal maandelijks stand-van-zaken bij verkoop/verhuur in opdracht van een consument.
Stap 3 — Dossierkwaliteit & compliance
- EPC in advertenties (verkoop/verhuur): vermeld verplicht het label of de energiescore; bij verkoop van een slecht label moet ook de renovatieverplichting in de advertentie staan.
- Woningpas delen: vraag je makelaar om de Woningpas veilig (tijdelijk) te delen met kandidaten/notaris; kan zelfs publiek in het zoekertje.
- Attestenlijst: de bemiddelingsovereenkomst moet duidelijk maken wie welke attesten aanvraagt en tegen welke kost (EPC, keuringen, bodemattest, …).
Vragen voor je intakegesprek
- Erkenning & verzekering — “Wat is uw BIV-nummer? Kan ik het verzekeringsbewijs beroepsaansprakelijkheid en borgstelling zien?”
- Contractvorm — “Exclusief of niet? Zo ja: duur ≤ 6 mnd, wat is de opzeg, is er een stilzwijgende verlenging?”
- Kost & scope — “Tarief (btw incl.)? Wat zit inbegrepen (fotografie, 3D/virtueel, social, portalen, copywriting) en wat niet?”
- KPI’s — “Gemiddelde time-on-market, % vraagprijs behaald, aandeel dossiers zonder prijsdaling, referenties in mijn buurt?”
- Compliance — “Hoe garandeert u EPC-vermelding in advertenties? Gebruikt u de Woningpas-link? Hoe organiseert u AML-checks?”
- Rapportering — “Welke updatefrequentie? Krijg ik leadrapporten (bezichtigingen, reacties, biedingen) op een duurzame drager?”
Red flags (pas op voor)
- Geen BIV-nummer of onvindbaar in het register.
- “Vaste” commissies of “BIV-tarief” — dat bestaat niet.
- Exclusief contract zonder duidelijke duur/rapportering of clausules die afwijken van de consumentenregels.
- Geen EPC-label in advertenties of onduidelijkheid over attesten en kosten.
- Geen AML-procedure (geen identiteitscontrole, geen risicobeoordeling).
Mini-vergelijkingsmatrix
| Criteria | Makelaar A | Makelaar B | Makelaar C |
|---|---|---|---|
| BIV-nummer (register) & verzekeringsbewijs | |||
| Contract: exclusief? duur (≤ 6 mnd), opzeg/verlengen | |||
| Tarief (btw incl.) & inbegrepen marketing (foto, 3D, social) | |||
| KPI’s: time-on-market, % vraagprijs, referenties | |||
| Compliance: EPC in ads, Woningpas-link, AML-proces | |||
| Rapportering: frequentie & inhoud (leadrapporten) |
Tip: scoreer elk criterium (1–5) en voeg bewijslinks toe (BIV-register, voorbeeldadvertenties).
Voorbeeld-e-mail om offertes te vragen
Geachte, We overwegen de verkoop/verhuur van \[adres]. Graag ontvang ik uw voorstel met: • BIV-nummer en verzekeringsbewijs (beroepsaansprakelijkheid + borg) • Contractvorm (exclusief/niet), duur (≤ 6 mnd), opzeg en rapportering • All-in tarief (btw incl.) en wat inbegrepen is (foto, 3D, publiciteit) • KPI’s: gemiddelde doorlooptijd, % vraagprijs, 3 recente referenties in \[gemeente] • Dossieraanpak: EPC-vermelding in ads, Woningpas-link, AML-procedure Met dank, \[Naam] – \[Telefoon] – \[E-mail]